Decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a negligência no controle de acesso basta para responsabilizar a administração, sem necessidade de provar conluio com criminosos.
Por Delmo Menezes
A ocorrência de um furto dentro de um apartamento nem sempre obriga o condomínio a ressarcir os prejuízos do morador. No entanto, uma decisão unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deixou claro que o empreendimento pode ser condenado a pagar indenização quando ficar comprovada uma falha grave no controle de acesso que tenha facilitado a ação dos criminosos.
Relatado pela ministra Nancy Andrighi, o julgamento manteve a condenação de um condomínio no Rio de Janeiro ao pagamento de R$ 12.358 por danos materiais e R$ 24 mil por danos morais. No caso analisado, invasores entraram no edifício sem qualquer identificação ou autorização dos moradores — que estavam viajando —, furtaram o imóvel e saíram pela mesma portaria sem serem abordados.
A perícia técnica apontou que não houve arrombamento no portão, e as câmeras de segurança confirmaram que o próprio porteiro liberou a entrada dos suspeitos sem seguir os protocolos básicos. Para a relatora, a conduta negligente do funcionário caracterizou defeito na prestação do serviço de segurança.
A regra geral e a exceção
O entendimento consolidado na Justiça brasileira há cerca de duas décadas define que o condomínio não funciona como uma seguradora dos bens particulares. A obrigação de vigilância é considerada “de meio”, e não “de resultado” — ou seja, a existência de câmeras e porteiros não garante que crimes jamais ocorrerão.
A recente decisão do STJ não derruba essa regra, mas delimita com precisão a sua exceção. Segundo Rodrigo Palacios, advogado da área imobiliária do Viseu Advogados, o tribunal separou o risco inerente à vida em sociedade da falha operacional do prédio. “Não é necessário provar que o funcionário participou do crime ou agiu em conluio com os criminosos. A negligência no cumprimento de suas atribuições pode ser suficiente para caracterizar a responsabilidade do condomínio”, explica.
O especialista em Direito Imobiliário e Condominial Vinícius Henrique de Almeida Costa, sócio do Costa e Tavares Advogados Associados, reforça que a responsabilização não é automática: “O entendimento predominante continua sendo o de que o condomínio, em regra, não responde por furtos ocorridos nas unidades privativas. No entanto, essa regra admite exceção quando há prova de negligência ou imprudência da administração condominial”.
Critérios para a indenização
Para que o morador tenha direito ao ressarcimento na Justiça, a análise do acórdão demonstra que quatro requisitos precisam estar presentes simultaneamente:
- Oferta de segurança: o condomínio disponibiliza serviço de portaria, vigilância ou controle eletrônico de acesso.
- Conduta negligente: um funcionário ou preposto age com imprudência ou descumpre os protocolos de segurança.
- Nexo causal: há ligação direta entre essa falha operacional e a entrada dos criminosos.
- Comprovação do dano: o morador demonstra os prejuízos materiais ou morais sofridos.
Por outro lado, o condomínio fica isento de responsabilidade se o ladrão pular um muro mesmo após a portaria cumprir todas as regras, ou se o furto for cometido por um visitante cuja entrada foi autorizada pelo próprio morador. Além disso, o STJ destacou que prédios com grande fluxo diário de pessoas exigem rigor redobrado no controle, e não flexibilização.
Portaria terceirizada e remota
A contratação de empresas terceirizadas ou sistemas de portaria remota não livra o condomínio do dever de indenizar o morador. Se um operador remoto liberar o portão à distância sem confirmar com o residente, a falha é equivalente à de um porteiro presencial. Nesses casos, o condomínio paga a indenização ao morador e pode, posteriormente, acionar a empresa prestadora do serviço na Justiça para reaver o valor.
Para Angélica Arbex, diretora da administradora Lello Condomínios, a prevenção exige cultura de segurança e planejamento: “Envolve a elaboração de um plano que mapeie e neutralize acessos e fragilidades, estabeleça condutas e crie protocolos. Também exige treinamento constante, reciclagem e contratação de equipamentos alinhados ao planejamento”.
Esfera civil x esfera criminal
Uma condenação financeira contra o condomínio não transforma o síndico ou o porteiro em criminosos. De acordo com Pedro Beretta, sócio da área Penal do Viseu Advogados, a responsabilização criminal exige prova de dolo — isto é, a intenção de ajudar, facilitar ou participar do furto. “Uma falha de segurança, por si só, não basta para responsabilizar criminalmente ninguém”, afirma o penalista, ressaltando que o condomínio deve colaborar com a polícia fornecendo imagens e registros de acesso.
Como reunir provas
Caso seja vítima de furto e suspeite de falha na segurança do prédio, o morador deve agir rapidamente para preservar evidências antes que os sistemas apaguem os dados automaticamente:
- Registrar boletim de ocorrência imediatamente.
- Solicitar por escrito à administração a preservação das imagens das câmeras de segurança, do histórico do interfone, dos registros de entrada e saída e do livro de ocorrências da portaria (em caso de recusa, é possível pedir o bloqueio judicial das imagens).
- Preservar o local do crime antes de fazer limpeza ou reparos, permitindo a realização de perícia técnica para atestar a ausência de arrombamento.
- Reunir comprovantes dos bens levados, como notas fiscais, faturas de cartão de crédito e fotografias que atestem a posse e o valor dos objetos.
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Da Redação do Agenda Capital
